2l、如何召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，成立業(yè)主大會(huì )?

    答：應按以下步驟召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，成立業(yè)主大會(huì )：

    (1)成立籌備組，負責業(yè)主大會(huì )籌備工作。

    住宅物業(yè)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議由所在地的街道辦事處負責組織業(yè)主代表、建設單位(或公有住房出售單位)、社區居委會(huì )組成業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式充分聽(tīng)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)基礎上確定。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設單位組成。

籌備組的主要職責如下：

    ①確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容：

    ②照政府主管部門(mén)制訂的示范文小，擬定《業(yè)主大會(huì )議事規則》  (草案)和《業(yè)主公約》  (草案)；

    ③確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權：

    ④確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

    ⑤做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

    上述工作1—4應以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

    (2)籌備組應自組成之日起30日內組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，審議通過(guò)《業(yè)主大會(huì )議事規則》和《業(yè)主公約》，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。區、縣物業(yè)辦(局)對籌備組召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議工作進(jìn)行指導、監督。
 
22、什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì )？

    答：物業(yè)管理區域內只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì )。決定不成立業(yè)主大會(huì )的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )職責。
 
23、如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的投票權?

    答：首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的投票權按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計算。以每一百平方米為投票權計算基數，不足一百平方米部分不予計算。

    以后業(yè)主大會(huì )會(huì )議的投票權計票方式可以通過(guò)《業(yè)主大會(huì )議事規則》確定。
 
24、業(yè)主大會(huì )會(huì )議以什么形式召開(kāi)?

    答：業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采取集體討論形式，也可以采取書(shū)面征求意見(jiàn)形式。

    但應當由物業(yè)管理區域內持有l／2以上投票權的業(yè)主參加。

    業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，可以書(shū)面委托代理人參力加。
 
25、業(yè)主大會(huì )是否要定期開(kāi)會(huì )，由誰(shuí)組織召開(kāi)?

    答：業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

    業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。

    有下列情況之一的業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

    (1)20％以上業(yè)主提議的；

    (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的：

    (3)業(yè)主大會(huì )議事規則或者業(yè)主公約規定的其他情況。
 
26、業(yè)主大會(huì )具有哪些主要職責?

    答：業(yè)主大會(huì )主要職責如下：

    (1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則：

    (2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

    (3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

    (4)決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施：

    (5)制定、修故物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設符的使川、公共秩序和環(huán)境衛生維護等方面的規章制度：

    (6)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
 
27業(yè)主大會(huì )如何決議才有效？

    答：一般事項，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1／2以上通過(guò)；業(yè)主大會(huì )作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。
 
28、什么是業(yè)主委員會(huì )，與業(yè)主大會(huì )是什么關(guān)系?

    答：業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì )的執行機構，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì )決議。業(yè)主委員會(huì )組成人數一般為5至9人的單數。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。
 
29、業(yè)主委員會(huì )職責是什么?

    答：業(yè)主委員會(huì )的主要職責為：

    (1)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

    (2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同：

    (3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同：

    (4)監督業(yè)主公約的實(shí)施：

    (5)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
    30、什么人可以當選業(yè)主委員會(huì )委員?

    答；具備以卜資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會(huì )委員：

    (1)具有完全民事行為能力的業(yè)主：

    (2)遵守國家有關(guān)法律、法規；

    (3)遵守業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務(wù)；

    (4)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力：

    (5)具有一定組織能力：

    (6)具備必要的工作時(shí)間。

    在實(shí)際工作中，鼓勵和支持物業(yè)管理區域內具有業(yè)主身份的各級人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會(huì )成員參與物業(yè)管理。